16个城市取消土地限价意味着什么?专家解读:2024房价会涨还是跌?(3)

2023-11-11 09:28
 
多地已再现地王
 
截至目前,已有包括成都、济南、合肥、厦门等16个城市土拍官宣回归“价高者得”。
 
而在22个进行集中供地的城市中,目前仅有包括北京、上海、郑州、宁波、广州、深圳等6个城市未明确取消,不过宁波、广州和深圳自10月以来无新挂牌地块。
 
从已进行了首场土拍的城市情况来看,市场热度有所回升,部分城市“地王”再现。
 
如在11月2日,合肥取消限价后的首场土拍,三宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。
 
其中,滨湖金融板块05号地块引来了多家房企激烈争抢,最终安徽高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元高价收入囊中。至此,该这块地打破此前滨湖2655万元/亩、以及合肥2850万元/亩的单价纪录,成为合肥现如今单价最高的地块。
 
包河区BH202310号地块,同样吸引了保利、招商蛇口、伟星、建发、建工等10家房企争抢。最终由安徽置地以单价2662万元/亩、总价26亿元竞得。2662万元/亩的单价,同样也打破了2016年包河区建发雍龙府2250万元/亩单价记录,成为新的包河区单价地王。
 
此前的10月30日,济南土拍中,雪山A1地块、凤凰路住宅组团地块和彩石地块三组地块引来了多家房企争抢,激烈竞价。彩石地块竞价236轮,由保盛溢价率50.17%摘得;雪山A1地块竞价49轮,由中海溢价率6.38%摘得;凤凰路住宅组团地块竞价241轮,由中电建溢价率53.1%摘得,而241轮的竞价轮次,也刷新了济南自2018年以来土地竞价轮次最高纪录。
 
“整体来看,全国房地产市场整体依然面临一定压力,房企资金端改善不明显,取消土地地价上限,预计将对土地市场情绪产生一定积极影响,热点城市的核心地块热度或升温,优质地块竞拍出更高的价格,有利于地方增加收入,但在房企投资布局仍审慎下,预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。”中指研究院分析师孟新增认为,非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势,短期土拍规则调整对市场的带动效果或有限。


 
克而瑞也在研报中指出,投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定,因此,从政策本身来看,不会大幅刺激市场热度提升,预计接下来土地市场接下来还会维持三季度的整体水平和热度。但土地限价的放开,会加剧土地市场冷热分化的局面,优质地块投资竞争度会加码。
 
此外,从企业端来看,央国企仍是拿地主力。如在合肥,尽管取消了地价限制,但参拍房企却大大减少,除龙湖、伟星等少数民企外,清一色的央企国企,未曾见到中小民企;在济南,竞争最为激烈的凤凰路住宅主团参拍房企同样是以央国企为主。


 
“‘央国企+城投+少量优质民企’的拿地格局不会改变。”克而瑞在研报中指出,一旦土地限价放开在多城执行,央国企的优势将进一步加大,但考虑到整体市场处在底部修复阶段,企业投资继续保持理性和谨慎态势。


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