楼市将步入后调控时代 一二线城市拐点逼近 楼市新政对三四线房价的影响(3)

2017-07-31 07:11
 
三四线城市楼市升温现风险
 
楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看,三四线城市接近全面上涨,6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市,二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。
 
克而瑞研究中心数据显示,从成交结构看,一二线城市楼市成交占比明显减少,三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说:“今年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”
 
从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。
 
以佛山为例,当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低,而二级市场成交表现又居广东省前列,两方面因素叠加之下,吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻,大大加剧了当地的竞争。据中原地产研究中心统计数据显示,截至6月20日,佛山的土地出让金总额已达到395亿元。
 
记者采访了解到,为了维持规模增长,不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法,对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,很多房企都表示有意布局,有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例,该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓展的70%,而在今年第一季度,这一比例下降到63%。近期,在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市,保利地产均有土地入库。
 
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,过去两年的上升短周期内,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波爆发后,开发商进入的风险将不断累积。
 
张大伟预计,本轮楼市分化进入新周期,一二线在调控下降温,三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。

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